マンション経営の募集と管理

こんなときどうする?入居者の契約違反

入居者が契約違反をしたらマンション経営をしている大家さんは困ってしまいます。
ここではトラブルの予防と対策について解説します。

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無断転貸されてしまった場合

マンション経営では、一棟丸ごと自己所有の場合と、マンションの一室を購入して行うマンション経営があります。
マンションの一室を購入して行うマンション経営では、自分自身が区分所有者という立場で、管理組合の管理規約を自ら守るとともに、賃借人にも守ってもらう責任があります。
そのため、賃借人は、管理規約と賃貸契約を守ることが入居の条件になります。
賃貸契約では、転貸を完全に禁止するか、オーナーの承諾を必要とするのが一般的です。
無断転貸をしても、契約書に記載がないといわれないように、無断転貸の禁止及び、契約違反のペナルティについても、契約違反は退去など、明文化しておくように心がけましょう。
また、万一無断転貸がわかったら、後日、申し入れても、知っていたはずだから承諾していたはずといわれないよう、速やかな通知が必要です。

居住契約での営業所・事務所使用があった場合

働き方が多様化して、SOHO(SMALL-OFFICE,HOME-OFFICE)のように自宅兼事務所という場合もあり、厳密な区分は難しい側面も否めません。
マンションでは、管理規約で建物全体が居住用と定めている場合と、規約では制限がないものの、賃貸契約で制限をしている場合があります。
居住契約で、禁止されている事務所使用と判断する場合は、不特定多数の来客がある場合や、営業所として名刺、ホームページなどで表示している場合があります。
事務所は居住用と異なり、従業員や取引先など、不特定多数の出入りが想定されるため、契約違反は思わぬトラブルに発展しかねません。
なお、賃貸契約が居住契約の場合は消費税は非課税ですが、事務所使用の場合は消費税が課税されるので、別途申し受けることができます。

建物の造作や模様替えがされた場合

賃貸契約では、建物の造作や模様替えについては事前の許可を必要とするよう定めておくと効果的です。
造作や模様替えによっては、建物の躯体に影響してしまうこともあるので、工事の内容を事前に審査します。
また、退去時の原状回復義務と、買取請求権の放棄を明文化しておきましょう。
工事の内容によっては退去後も撤去せずに使える場合もありますが、その場合でも賃借人から買い取り請求はしないこと、権利を巡るトラブル防止のため、原状回復の上で退去するか、または原状回復費用を請求することを合意してから、工事の許可を出しましょう。
また、設備や工事のメンテナンスや管理についての費用負担、その工事によって建物に不具合が生じた時の責任についても、賃貸契約書の条文に加えておくと、賃借人の側でも、何はできて何ができないか、区別できるので便利です。
承諾をする前に施工されてしまった場合については、原則として撤去、特例で事後承諾も可能と定めておくと、トラブルの予防に効果的です。

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