マンション経営と税金の話

マンション経営で大切な節税対策

マンション経営を行う際は節税対策を考える必要があります。
ここでは節税対象や節税効果の限界について解説します。

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不動産経営の収益の仕組み

不動産経営は不動産を賃貸にして部屋や場所を貸して賃貸料金を得ることをしています。それでマンション経営の場合はマンションの部屋を貸して、入居者から家賃収入を得ています。マンション経営は主にこの家賃収入が収益です。だからマンションの部屋に入居者が入らなければ家賃収入が無くて、収益が無くなります。しかしマンションの値上がりという収益が有りますから、マンション経営がうまくいかなくてマンションを手放す場合にマンションの売却益でプラスになるかもしれません。たださすがに売却益が出る場合は人気が有るマンションでして、ほとんどの場合は売却しようにも安くしないと買い手が付かなくて、売却益どころか売却損になりますから、収益とは言えないです。

不動産投資の節税のメリット「損益通算」

不動産投資は経費の計上が認められています。それでマンション経営の場合は、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの税金を引いて、その上マンションの減価償却費も収入から引くことが出来ます。マンションの減価償却費は金額がでかいから、それを引いたら赤字になって税金を負担しなくて良くなったりします。実はこの赤字を節税対策として利用して税負担を軽くすることが出来ます。マンション経営の損失を給与と損益通算して所得を減らすことが出来ます。所得を減らすことによって課税対象額が減りますから、税負担が軽くなるということです。しかし損益通算出来ない物も有りますから、節税対策にはそれらを差し引いて計算をする必要が有ります。

不動産投資における節税効果の限界

損益通算を使えばずっと節税できると思えがちですが不動産投資の節税効果には限界が有ります。減価償却費は無限では無く、マンションの購入価格までです。購入価格分を定率償却していくと、毎年償却額が減っていって、マンション経営は赤字にならなくなります。定額償却でも赤字になるのは初期費用が有る最初だけで、それ以外に赤字が続くとマンション経営が失敗ということです。そして損益通算は赤字でないと意味が無いから、黒字になった時点で節税どころか所得税が増えることになります。それで不動産投資で節税対策をするとなれば会社を設立して法人になって、認められる必要経費を増やすしか方法は無いです。ただ資産管理会社として会社を設立して、会社の運営費用を経費として節税する方法も、ある程度の家賃収入が無ければ、経費が掛かり過ぎて赤字になって失敗です。ゆえに不動産投資でも節税効果は限界があって、いつまでも節税を続けられると思わないことです。

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